相続土地の３つの基本活用法とは

相続で土地を取得された方、あるいはこれから相続で取得する方は、その土地活用方法に悩まれている方が多いのではないでしょうか。
何か活用できないか？そもそも活用にはどんな方法があるか？それに伴う費用は？このようなお悩みに一つずつお答えしていきます。

「３つの基本活用法」

① 駐車場経営
② 賃貸アパート、マンション経営
③ 賃貸借地

まずは、上記３つの活用方法があります。

駐車場経営

駐車場経営はその名の通り、所有している土地を駐車場用地として賃貸して収入を生み出していく活用方法です。

初期投資は０円～。不動産投資の中では最もリスクの少ない活用法の一つと言え、リスクが少ない事が最大のメリットです。中には賃料の借り上げ等も可能となる為、安定収入が得られやすい計画です。一方で、駐車場は更地扱いとなる為、固定資産税は高くなります。その分、収益性も大きくは望めない事がほとんどですが、ローリスクローリターンの安定志向の方向けと言えるでしょう。

近年、車離れが進んでおり月極め駐車場や、コインパーキングの中に「カーシェアリング」のブースが設置されている事を見かける事が多くなりました。

上記の様に、月極め駐車場、コインパーキング、カーシェアリング様々な形態があり、空車室のリスク分散で各形態を混ぜ合わせて運営していく事も立地や、エリアによって検討が重要になってきます。

賃貸アパート、マンション経営

相続土地の王道と言える活用方法です。建物を保有するリスクはもちろんありますが、安定収入を得る事が可能な活用方法です。最初に建物建築の初期コストがかかる為、ローン利用等資金計画が重要になってきます。

賃貸動向や市場調査をせず、無計画に進めて行くと想定していたキャッシュフローが実現できずに負債だけ残ってしまう・・・という事にはならないように注意が必要です。立地によってはサブリース等の空室保証を利用する事で前述のリスクは小さくすることが出来ます。

高所得者の方にとっては節税にもなり得ますし、リタイア後の不労所得として、世代交代に備えての相続対策、相続税対策にも有効に使える活用法となります。

賃貸借地

この活用法は、第三者に土地を賃貸し、その地代として月々賃料を得るというものです。駐車場では利益が小さい・・・建物建築はリスクも伴い、管理も煩わしい・・・という心配事を持たれている方には、おススメの土地活用法です。

例えば、ロードサイドなどの広大な土地をお持ちの場合などで、ディーラーの新規店舗開店用地として、賃貸期間を定めて賃貸し、契約期間が終わったら元の通りに戻して返還してもらう、といった活用例が分かりやすいと思います。

場所によっては、その場所で出店したいが用地が中々出てこない場合等、事業者が高値でもいいから土地を借用したいというお話もあります。

但し、賃借人がいる期間は自身での転用がきかない事、長期的視点で見る事が必要だという点は最初に認識しておく必要があります。

相続土地の活用方法において押さえておきたい費用

上記のような活用をする際には、必ず費用が発生してきます。その費用の相場や注意点などを紹介していきます。

解体費用

【1】解体費用の相場は

一般的な木造2階建ての30坪程度の家だとおよそ120万円前後の解体費用が目安となります。
但し、坪単価はエリアでも変わりますし、付帯工事が発生すると金額は上がっていきます。

＜エリア別の平均坪単価＞　※建坪30坪の木造住宅の場合

・東京：約3.4万円
・神奈川：約3.1万円
・千葉：約2.8万円
・埼玉：約2.9万円
・茨城：約2.8万円
・群馬：約2.6万円
・栃木：約2.7万円

この様に、大きくエリアで変わる訳ではないですが、東京が一番高くなっています。

【2】解体費用を抑えるコツ

解体工事の見積りは複数業者から見積もりを取って、相見積りをしましょう。見積りが1社だけですと他との比較ができず、知らない間に割高な解体費用を支払ってしまう恐れがあります。同じ家でも業者によっては数十万単位の差が出ることもありますので、目安として3社程度は取ってみるのがいいでしょう。最近ではインターネットの一括査定サイト等もありますので、そちらを有効活用するのもいいかもしれません。
但し、あまりにも金額が安過ぎると逆に悪徳業者の可能性もありますので、注意しましょう。

【3】どの様な場合に解体費用は高くなるの？

家の本体以外に撤去や壊さないといけないものがある場合には付帯工事が必要となり、解体費用は高くなります。

＜付帯工事目安＞

・仮設養生費用：10～20万円
・重機：5～10万円
・近隣挨拶や届出等の代行費用：5～7万円

それ以外にも、浄化槽やカーポート、塀、樹木等、撤去しなくてはいけないものがある場合には別途見積もる必要が出てきます。

また、
・周辺の道幅が狭く解体重機が搬入できない
・隣の家との距離が近すぎる
等の、手壊しをしないといけないような時間とコストの掛かる現場の場合には費用が高くなります。

建築費用

工務店やハウスメーカーの担当者からは坪単価○○万円と聞いていたけど、こんなに追加費用がかかるなんて・・。ということを避ける為にも、建物本体工事費用とは別に発生する「付帯工事項目」費用を抑えることが重要です。

＜造成工事＞

敷地と道路、敷地と隣地の間に高低差（2ｍ以上ある場合は要注意）がある場合には、擁壁（ようへき：盛り土が崩れるのを防ぐ為の壁）をつくる為の費用が発生します。

＜基礎補強工事＞

地盤調査によって邸別で条件が異なりますが、軟弱地盤層の有無、深さによって、深基礎での対応、セメント系のコラム杭や鋼管杭を打つ工事が必要になることもあります。建替えの見積を取る際は早めに地盤調査を実施してもらうようにしましょう。

＜外構工事＞

ポストや庭、カーポート等を作るための費用です。建物本体に入っていると誤認しがちですが別途費用がかかります。工事内容によって費用の前後が大きい項目です。カーポートの電動シャッターを付けようと思ったらそれだけで200万円かかるなんてことも・・・。どの範囲をどんな仕様で工事するか業者と打ち合わせが必要です。

＜照明・カーテン・エアコン等＞

建物本体に盛り込んでくれるケースもありますが、ほとんどの場合、別途費用がかかります。ハウスメーカーでの検討の場合、専属のインテリアアドバイザーが照明やカーテン、ときに家具までコーディネートしてくれます。コストを抑えたい方はご自身で用意するといいでしょう。

上記「付帯工事」で500万円～1000万円以上費用がかかる場合があります。建物本体工事費だけでも頭が痛いのに、まさか追加でこんなに費用がかかるなんて・・ということが起きないよう事前に業者と付帯工事まで含めた見積を出してもらうことをお勧めします。

相続土地の活用の目的を考える事が大切

相続土地の活用は、メリットだけでは無くもちろんリスクも相応にあります。そこで大事になってくるのが「目的」です。収益性だけを追求していく事、節税をする事、将来起こりうる相続への対策を打っておく事、どれも正解なのです。
持っている土地の持つ力を最大限に発揮して短期的に収益性を高めたいのか、長期で収益性を見て、安定的な経営をしていきたいのか自身の考えに合わせて計画を立てる事が大事です。その考えに合わせて取る選択が、リスクに相応しいリターンであるかどうかを検証していく作業が必ず必要となってきます。土地を保有していると聞くと、おいしい話が舞い込んでくることがありますが、そのような時こそ一歩立ち止まって冷静にリスクとリターンのバランスを考えて行きましょう。

今回ご紹介した３つの基本活用法はほんの一例です。土地活用にはもっと沢山の選択肢（店舗、事務所、シェアハウス、民泊、旅館業、太陽光発電等々）がありますが、どの選択が自分の目的、考え、状況にマッチするのかを専門家と相談しながら導いて行けば、きっと満足の行く土地活用が出来るはずです。

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大希企画株式会社（ダイキキカク）　取締役
https://f.daiki-planning88.co.jp/
一般社団法人士希の会（シキノカイ）　理事
https://akiya-sozoku.jp/

宮川　大輝（ミヤガワ　ヒロキ）
笑顔相続道正会員
相続診断士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士などの資格を持ち、
全国の空き家空き地の利活用アドバイスを行っております。
２年連続で国土交通省の「地域の空き家・空き地等の利活用等に関するモデル事業」実施者に採択頂いております。昨年度は、日本全国の空き家空き地５００件以上の解決事例があります。